Het koninklijk besluit van 1 juni 1978 tot oprichting en tot vaststelling van de benaming en van de bevoegdheid van het Paritair Comité voor de huisbewaarders van flatgebouwen, verscheen in het Belgisch Staatsblad van 5 augustus 1978. Dit besluit werd gewijzigd door koninklijke besluiten van 29 april 2001 (BS 12 juni 2001), 4 maart 2004 (BS 23 maart 2004), 27 janauri 2008 (BS van 8 februari 2008), 27 mei 2008 (BS van 12 juni 2008) en 21 december 2010 (BS van 19 januari 2011). Deze besluiten veranderen  niet alleen de bevoegdheid van dat paritair comité maar ook telkens de benaming.  Sinds 22 juni 2008 is de benaming: Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden. Hieronder volgt de tekst over  de bevoegdheid van dit paritair comité en vervolgens enige commentaar en praktische schikkingen.

Bevoegdheid

Het koninklijk besluit tot oprichting van dit paritair comité bepaalt het volgende :

Artikel 1. Er wordt een paritair comité opgericht, genaamd "Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden".

Artikel 2. Het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden is bevoegd voor de werknemers in het algemeen en hun werkgevers waarvan de ondernemingsactiviteit hoofdzakelijk bestaat uit één of meer van volgende activiteiten:

1. het beheer van een vereniging van mede-eigenaars ;
2. het beheer van eigen onroerend vermogen, ander dan in mede-eigendom ;
3. de activiteit van syndici van verenigingen van mede-eigenaars, van rentmeesters van onroerende goederen of van bemiddelaar voor de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfonds, erkend als vastgoedmakelaars door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars.

Het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden is eveneens bevoegd voor de dienstboden en hun werkgevers.

Onder dienstbode wordt iedere werknemer verstaan die is aangeworven met een arbeidsovereenkomst van dienstbode.

Artikel 3. Het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden is niet bevoegd voor:

1. de werklieden die werken uitvoeren die ressorteren onder de bevoegdheid van het Paritair Comité voor het bouwbedrijf.
2. de ondernemingen die afhangen van het paritair comité voor de erkende socialehuisvestingsmaatschappijen.

Commentaar

1. De bevoegdheidsuitbreiding tot het "vastgoedbeheer"

Het vroegere Paritair Comité voor de huisbewaarders van flatgebouwen was uitsluitend bevoegd voor één categorie van werknemers, nl. huisbewaarders. Werkgevers die voor het beheer van flatgebouwen b.v. een bediende tewerkstelden ressorteerden voor die bedienden onder het Aanvullend Paritair Comité voor Bedienden (200).

Als Paritair Comité voor het beheer van gebouwen is het paritair comité daarentegen bevoegd voor de werknemers in het algemeen, d.w.z. zowel arbeiders als bedienden.

Sedert 22 juni 2001 strekt de bevoegdheid van het paritair comité zich in eerste instantie uit tot de verenigingen van mede-eigenaars. Er kan weinig twijfel over bestaan dat hiermee  de verenigingen van mede-eigenaars bedoeld worden welke sedert 1 augustus 1995 rechtspersoonlijkheid hebben en waarvan de  werking wordt geregeld door artikel 577-5 tot en met 577-14 van het Burgerlijk Wetboek.

Vervolgens is het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen bevoegd voor de werkgevers en hun personeelsleden tewerkgesteld in het “beheer van eigen onroerend vermogen, ander dan in mede-eigendom”. Het kan dus gaan om administratief personeel, huisbewaarders, schoonmaakpersoneel, onderhoudsmensen, enz. Op het eerste gezicht lijkt die omschrijving erg verregaand. Toch dient men zich te hoeden voor een te ruime interpretatie.

In de eerste plaats wordt de omschrijving “eigen onroerend vermogen” beperkt door de benaming van het paritair comité: beheer van gebouwen. Het gaat dus niet om het beheer van gronden, parken, bossen, enz.

Vervolgens is de Dienst van de collectieve arbeidsbetrekkingen van de FOD Werkgelegenheid en Arbeid in een geschreven advies van 3 oktober 2001 van mening dat de bevoegdheid van het paritair comité zich enkel uitstrekt tot het beheer van gebouwen die men aan derden verhuurt.

Vervolgens is dit paritair comité bevoegd voor syndici van verenigingen van mede-eigenaars en voor rentmeesters van onroerende goederen erkend als vastgoedmakelaars.

Rentmeesterschap verwijst naar het zakelijke beheer van vermogensbestanddelen (meestal onroerende goederen) voor rekening van derden. De termen beheer en vastgoedmakelaar zijn veelomvattend. Deze termen kunnen niet alleen slaan op administratief beheer en onderhoud maar ook op verhuur, aan- en verkoop.

Sedert 22 juni 2008, om de waas rond de bevoegdheid weg te nemen,  strekt de bevoegdheid van het P.C. 323 zich in werkelijkheid uit tot alle vastgoedmakelaars, zijnde zowel zij die actief zijn in het beheer als in de makelarij van onroerende goederen.

Op basis van schriftelijke adviezen d.d. 3 oktober 2001 en 7 november 2001 van de Dienst der collectieve arbeidsbetrekkingen van de Federale Openbare Dienst  Werkgelegenheid en Arbeid, alsook op basis van de laatste verandering bij koninklijk besluit, kunnen wij tenslotte stellen dat de bevoegdheid van het paritair comité zich uitstrekt tot:

• de beheerders van onroerende goederen, namelijk de syndici en rentmeesters die het onroerend beheer doen voor derden; de arbeiders die in die ondernemingen bouwwerkzaamheden uitvoeren ressorteren echter onder het Paritair Comité voor het bouwbedrijf (124).
• de commerciële ondernemingen in onroerende goederen, die in het kader van het beheer van eigen onroerend vermogen onroerende goederen aankopen met de bedoeling deze verder te verkopen of te verhuren; de arbeiders die in die ondernemingen bouwwerkzaamheden uitvoeren ressorteren echter onder het Paritair Comité voor het bouwbedrijf (124).
• vastgoedmakelaars die voor rekening van derden activiteiten van bemiddelaar uitoefenen met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen of handelsfondsen, erkend als vastgoedmakelaars door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars; de arbeiders die in die ondernemingen bouwwerkzaamheden uitvoeren ressorteren echter onder het paritair comité voor het bouwbedrijf (124).

De bevoegdheidsuitbreiding heeft tot gevolg dat een aantal werkgevers die voordien ressorteerden onder het Aanvullend Paritair Comité voor arbeiders (100) of het Aanvullend Nationaal Paritair Comité voor bedienden (218) vanaf 22 juni 2008 ressorteren onder het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden.

Op 31 januari 2003 werd een bijzondere CAO gesloten waardoor de CAO’s m.b.t. het fonds voor bestaanszekerheid vanaf 1 januari 2003 van toepassing worden op de werkgevers die onder het paritair comité ressorteren.  Op 30 september 2002 werden een aantal CAO’s afgesloten inzake verschillende materies en die ook van toepassing worden op deze “nieuwe” werkgevers.

Op 6 november 2008 werd een bijzondere CAO gesloten waardoor de CAO's die op 1 november 2008 nog van kracht zijn in het PC 323 toepasselijk worden op de vastgoedmakelaars.

2. De bevoegdheidsuitbreiding tot de "dienstboden"

Met ingang van 2 april 2004 wordt de bevoegdheid van het Paritair Comité  ook uitgebreid tot werkgevers van dienstboden.

Onder dienstbode wordt elke werknemer verstaan die met een arbeidsovereenkomst van dienstbode is aangeworven. De arbeidsovereenkomst van diensbode is een overeenkomst waarin de werknemer, de dienstbode, zich tegen de betaling van een loon, verbindt onder het gezag (...) van een werkgever, manueel huishoudelijk werk uit te voeren ten behoeve van het huishouden van de werkgever of van zijn gezin (artikel 5 van de wet op de arbeidsovereenkomsten van 3 juli 1978).

Een collectieve overeenkomst  van 20 april 2004 maakt alle collectieve overeenkomsten gesloten in het P.C. 323 en die nog van kracht zijn op 2 april 2004, vanaf die datum eveneens van toepassing op die nieuwe categorie werkgevers.

Verder spreekt het vanzelf dat de uitbreiding van het bevoegdheidsgebied tot de dienstboden geen gevolgen heeft voor de diverse sociale regelingen die op die categorie van werknemers van toepassing zijn. Zo is het bijvoorbeeld dat:

• het statuut van de dienstbode behandeld in de wet van 3 juli 1978 op de arbeidsovereenkomsten, onveranderd blijft;
• de bijzondere regels betreffende de onderwerping van die werknemers aan de sociale zekerheid, onveranderd blijven;
• een werkgever die dienstboden tewerkstelt nog steeds geen arbeidsreglement moet hebben want die werkgever blijft nog altijd uitgesloten uit het toepassingebied van de wet op de arbeidsreglementen.

3. Uitsluitingen

Het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden is niet bevoegd voor: 

1. de werklieden die werken uitvoeren die ressorteren onder de bevoegdheid van het Paritair Comité voor het bouwbedrijf.
2. de ondernemingen die afhangen van het paritair comité voor de erkende socialehuisvestingsmaatschappijen.

Het is ook niet bevoegd voor de "Sociale verhuurkantoren" (die afhangen van paritair comité 319).

Praktische schikkingen

De werkgevers die ressorteren onder het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en voor de diensboden hebben een inschrijvingsnummer bij de RSZ dat door een van de volgende kengetallen voorafgegaan wordt:

037  werkgevers-natuurlijke personen die andere dienstboden tewerkstellen dan 'huisbedienden', die een bijdrage verschuldigd zijn aan, het fonds van het Paritair comité voor het beheer van gebouwen en dienstboden nr. 323; die de basisbijdrage aan het Fonds voor sluiting van ondernemingen niet verschuldigd zijn;

112  werkgevers die ressorteren onder het paritair comite nr. 323 voor het beheer van gebouwen en voor dienstboden die de basisbijdrage niet verschuldigd zijn aan het Fonds voor Sluiting van Ondernemingen ( betreft de werkgevers waarvan de activiteit bestaat uit het beheer van een vereniging van mede-eigenaars en sommige werkgevers waarvan de activiteit van beheer van eigen onroerend vermogen, ander dan in mede-eigendom, niet van commercïele aard is);

113  werkgevers die ressorteren onder het paritair comite nr. 323 voor het beheer van gebouwen en voor dienstboden en die de basisbijdrage verschuldigd zijn aan het Fonds voor Sluiting van Ondernemingen (betreft de syndici van verenigingen van mede-eigenaars, de rentmeesters van onroerende goederen, erkend als vastgoedmakelaars door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, en sommige werkgevers waarvan de activiteit van beheer van eigen onroerend vermogen, ander dan in mede-eigendom, van commercïele aard is). Dit werkgeverskengetal is op 1 juli 2006 bijgevoegd maar heeft terugwerkende kracht tot op 1 april 2003; bedoeling is de werkgevers uit de commerciële sector toe te laten om van het stelsel van de herverdeling van de sociale lasten te genieten en dit met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2003. 

De bovenstaande tekst moet u in staat stellen uit te maken of het Paritair Comité voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars  en voor de dienstboden bevoegd is voor uw onderneming. Aangeslotenen van Groep S – Sociaal Secretariaat VZW die menen dat zij ten onrechte onder dit paritair comité vermeld worden in de bestanden, dienen zo vlug mogelijk contact te nemen met hun plaatselijk kantoor.